Hausbau - Entscheidungshilfen, Voraussetzungen, Bestandteile

Der Hausbau beschreibt die Errichtung eines Hauses, in diesem Fall eines Wohnhauses. Manchmal ist auch beim Ausbau im Rahmen von Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten von einem Hausbau die Rede. Zuständiges Fachgebiet ist das Bauwesen.

Raus aus der ständigen Abhängigkeit und hinein ins Eigenheim. Für die Meisten von uns ist das wohl einer der größten Kindheitsträume.

Gerade junge Familien entscheiden sich oftmals für den Bau eines eigenen Hauses. Gründe dafür und Vorteile gibt es zur Genüge. Als Beispiele lassen sich

• die Unabhängigkeit vom Vermieter
• das Zahlen in die eigene Tasche
• die Alterversorgung
• das Platzangebot und
• die Entfaltung der persönlichen Kreativität

anführen. Nachteile und Gründe, die gegen einen Bau sprechen, gibt es jedoch ebenfalls. In aller Regel steht die Finanzierungsfrage an erster Stelle. Gerade für junge Familien ohne größeren Kapitalstock ist es oftmals sehr schwierig, den Traum vom Eigenheim zu realisieren.

Steht die Entscheidung für den Hausbau, kommen weitere wichtige Voraussetzungen auf den angehenden Bauherren zu...

Grundvoraussetzungen für den Bau eines Hauses

Tragen Sie sich mit dem Gedanken an den Erwerb einer Immobilie, die Sie auch selbst bewohnen möchten? Dann stehen Ihnen viele Möglichkeiten offen.

Sie können eine Bestandsimmobilie kaufen, oder aber Ihre Traumimmobilie selbst bauen. Viele Bauherren haben den Traum vom eigenen Einfamilienhaus. Doch es gibt einige Voraussetzungen, die Sie dabei beachten müssen.

Lage

Ist die Finanzierungshürde erst einmal genommen, so stellt sich als zweites die Standortfrage. Hier spielen die Faktoren

• Stadtnähe
• Landschaft
• Nähe zum Arbeitsplatz
• Freizeitangebot

und andere individuelle Punkte eine Rolle. Diese grundlegende Entscheidung sollte gut überdacht sein, da sie später nicht mehr revidierbar ist.

Die Wahl des Haustyps

Sind die Formalitäten über den Grundstückskauf abgeschlossen, so sollte man sich spätestens dann Gedanken über den Haustyp und dessen Bauweise machen.

• Soll das Haus für ein- oder zwei Familien geeignet sein?
• Bietet sich gegebenenfalls ein Fertig- oder Massivhaus an?
• Oder käme vielleicht auch ein Schwedenhaus in Frage?

Hat man sich ausgiebig über Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Haustypen informiert und sich endlich zu einer Entscheidung durchgerungen, so stellt sich die Frage nach dem richtigen Baupartner. Bei Fertighäusern ist der Markt überschaubar. Die Angebote der unterschiedlichen Fertighaushersteller können gut miteinander vergleichen werden.

Hier bekommt in aller Regel der Hersteller den Zuschlag, der die gewünschten Vorstellungen kostengünstig realisiert. Die Auswahl an Architekten, Bauingenieuren oder Bauunternehmern fällt in Anbetracht der Auswahl dabei schon merklich schwerer.

Unabhängig davon, für wen man sich entscheidet, sollte heutzutage ein besonderes Augenmerk auf die Energiekostenfrage gelegt werden. Bei dem Anstieg der Rohstoffpreise scheint derzeit kein Ende in Sicht zu sein. Möglicherweise ist bei einem neuen Objekt der Einsatz von regenerativen Energiequellen ratsam. Das ist jedoch vom individuellen Bauvorhaben abhängig.

Nach Fertigstellung des Rohbaus spielt auch der Innenausbau eine große Rolle. Hier zeigt sich ein weiterer Vorteil des Eigenheimes, da technisch und handwerklich Begabte hier hohe Kosten sparen können.

Baugrundnutzung

Grundsätzlich hängt es vom vorhandenen Baugrund ab, welche Art der Immobilie darauf errichtet wird. Oftmals entscheidet die Kommune über ein Nutzungs- bzw. ein Bebauungsrecht und legt auch die Art der Bauten fest.

So wird verhindert, dass sich auf eng begrenztem städtischen Raum zu wenig Wohnfläche bilden kann. Für die Grundstücksbesitzer ist dies leider oft ein Nachteil, da sie sich ihren Traum vom Häuschen mit Garten nicht verwirklichen können.

Auch nützt es Ihnen nichts, wenn Sie Grundbesitzer sind. Bevor Sie bauen können, muss Ihr Grundstück offiziell als Bauland anerkannt werden.

Eine Obstwiese im Familienbesitz darf nicht einfach bebaut werden. Meist muss gewartet werden, bis das ganze Gebiet zum Bauland erklärt und entsprechend erschlossen wird. Die Wartezeiten sind von Region zu Region und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Ballungsgebieten ist es meist deutlich schwieriger, eine individuelle Genehmigung zu erhalten.

Rechtliche Aspekte

Insgesamt sollte sich vor dem Bau des eigenen Hauses mit einer Vielzahl rechtlicher Angelegenheiten auseinandergesetzt werden. Nur so lässt es sich schließlich vermeiden, dass es später einmal zu rechtlichen Konflikten kommt, welche in der Regel vor allem eine große finanzielle Belastung darstellen.

Baugenehmigung und Absicherung

Wichtig ist eine Baugenehmigung. Das heißt, dass auch der Architekt seine Pläne genehmigen lassen muss. In der Regel kümmern sich die Bauträger in Ihrem Auftrag um diese Genehmigungen.

Wenn Sie ein sehr individuelles Einfamilienhaus planen, das einen ausgefallenen Grundriss, diverse Anbauten oder Besonderheiten aufweist, dann kann es mit der Genehmigung etwas länger dauern. Ein guter Architekt kann Sie jedoch bereits in der Planungsphase dahin gehend beraten, dass es möglichst wenig Klippen zu umschiffen gibt.

Ohne die Baugenehmigung kann es dem Besitzer passieren, dass nachträglich bautechnische Mängel festgestellt werden. Dies hätte wiederum zur Folge, dass die betroffenen Teile des Hauses entfernt oder ausgebessert werden müssten, was in der Regel Schäden im vierstelligen Bereich nach sich zieht.

In Extremfällen kann es sogar sein, dass das gesamte Unternehmen eingestellt und bisher gebaute Teile abgerissen werden müssten. Um dieses Horrorszenario zu vermeiden, sollte zunächst einmal eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden.

Hierdurch erhält man einen so genannten Bauvorbescheid, welcher einem grobe Informationen über die bautechnischen Möglichkeiten liefert. Daraufhin kann mit der eigentlichen Planung des Hauses begonnen werden.

Ist diese abgeschlossen, wird das Bauvorhaben der Baubehörde präsentiert, welche daraufhin ihre Zustimmung in Form einer Baugenehmigung geben kann. In diesem Zusammenhang sollte allerdings noch beachtet werden, dass eine Baugenehmigung nicht in jedem Bundesland notwendig ist.

Stattdessen gibt es auch Regionen, in welchen man sich lediglich an die bautechnischen Richtlinien des jeweiligen Bezirks halten muss. Das konkrete Bauvorhaben muss dann wiederum nicht eingereicht und bestätigt werden.

Idealerweise schließen Sie sich einem größeren Bauprojekt Ihres Bauträgers an. Die finanzielle Absicherung des Bauherrn kann meist besser gewährleistet werden, wenn der Bauträger ein größeres Areal mit mehreren Objekten gleichzeitig bebaut. Sprechen Sie am besten vorab mit Ihrem Rechtsbeistand und informieren Sie sich, worauf Sie achten müssen und welche Möglichkeiten es zu Ihrer Absicherung gibt.

Eigentumsverhältnisse

Ein weiterer zentraler rechtlicher Aspekt, welcher im Vorfeld geklärt werden muss, betrifft die Eigentumsverhältnisse. Es muss demnach klar sein, wem das Haus später einmal zu welchen Anteilen gehört und wie verfahren werden soll, sollte es einmal zum Verkauf des Hauses kommen. Selbst Ehepartner müssen deshalb entscheiden, ob das Haus beiden gleichermaßen oder ob das Haus nur einem Partner gehören soll.

Finanzierung

Letztlich ist es noch wichtig, sich um die rechtlichen Aspekte der Finanzierung des Hauses zu kümmern. So sollte es sich hierbei um eine Finanzierung handeln, welche es dem Hausbauer erlaubt, in den Genuss eventueller Unterstützungshilfen des Staates zu kommen.

Der Hausbau geht mit einer großen finanziellen Belastung einher. Glücklicherweise stehen dem Bauherren einige Förderungsmöglichkeiten zur Verfügung; dabei thematisieren viele Varianten auch erneuerbare Energien. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) sowie die KfW-Bank gelten als bedeutendste Förderer.

KfW-Förderprogramme

Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau kann man sowohl als Privatperson als auch als Unternehmen einen Förderungsantrag stellen. Besonders interessant für Bauherren ist das KfW-Wohneigentumsprogramm samt Fördermaßnahme "Energieeffizient Bauen".

Maximal 50.000 Euro werden als Kredit vergeben; bei energieeffizientem Bauen sind es bis zu 100.000 Euro. Möglich ist auch ein Gesamtbetrag von bis zu 150.000 Euro bei Kombination beider Programme.

Attraktive Zusatzoptionen: in den ersten Jahren der Laufzeit müssen nur die Zinsen zurück bezahlt werden, wodurch auch noch andere Arbeiten ermöglicht werden können. Bei hoher Energieeffizienz kann man außerdem einen Tilgungszuschuss bekommen.

Bafa-Zuschüsse

Durch das Bafa werden Bauherren bezuschusst, die - neben den erneuerbaren Energien - in energieeffiziente Heizungen investieren möchten. Die Förderung ist bei

• Biomasse
• Solarthermieanlagen und
• Wärmepumpen

gegeben. Allerdings werden keine Kredite vergeben; stattdessen erhält man von der Leistung und Größe der Anlage abhängig gemachte Zuschüsse.

Weitere Förderprogramme

Neben diesen gibt es noch einige weitere Förderprogramme. Zu diesen zählen

• Förderungen für Photovoltaikanlagen
• Förderungen für Maßnahmen zum Einbruchschutz
• Förderungen für barrierefreie Gestaltung

Um Fördermittel zu beantragen, muss man sich von einem Finanzierungsberater informieren lassen. Bei diesem erhält man die beste Beratung; er weiß zudem, welche Programme kombinierbar sind.

Steht die Entscheidung für den Hausbau, und sind alle Grundvoraussetzungen erfüllt, stellt sich die Frage nach der Art des Hauses...

Hausbau mit oder ohne Keller?

Sind Sie bei der Planung Ihres Hausbaus? Spielen Sie mit dem Gedanken, auf einen Keller zu verzichten? Beziehungsweise sind Sie gar nicht sicher, ob Sie überhaupt einen Keller benötigen? Dann helfen wir Ihnen mit ein paar Anregungen gerne weiter.

Zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten

Der Hauptgrund, auf einen Keller zu verzichten, ist der Kostenfaktor. Ein Hausbau ohne Unterkellerung wird natürlich um einiges günstiger. Dennoch: So viel sparen Sie damit nun auch nicht, denn auch ohne Keller benötigt Ihr Haus ein solides Fundament.

Und denken Sie nur einmal daran, welche Vorteile Ihnen ein Keller bringt. Dort befinden sich nicht nur

• der Heizraum und der Raum für den Heizöltank, sondern meistens auch noch
• die Waschküche
• vielleicht ein Hobbyraum und
• wertvolle Lagerflächen.

Wenn Sie erst einmal einen Keller besitzen, werden Sie darauf nicht mehr verzichten wollen.

Wohin mit den Fahrrädern und Gartenmöbeln im Winter? Möchten Sie Ihr Werkzeug im Wohnzimmer lagern? Was geschieht mit der Vorratshaltung beim Lebensmitteleinkauf? Sollen Bier- und Sprudelkisten im Wohnbereich stehen?

Der Keller als Wohnraum

Denken Sie auch an Ihre Kinder. Kellerräume in Neubauten sind heute trocken und gut isoliert, meistens sogar mit Fenstern ausgestattet. Die meisten Keller liegen zudem nicht komplett unter der Erde, sondern haben eher die Eigenschaften einer Tiefparterre.

Diese Räume werden gerade von Heranwachsenden gut als Jugendzimmer angenommen, die nicht mehr in der Wohnung der Eltern unter unmittelbarer und dauerhafter Kontrolle stehen möchten. Das mag Erwachsenen auf der Suche nach hellen, lichten Räumen zwar befremdlich vorkommen, ist aber eine unumstößliche Tatsache.

Kälteisolierung

Das Argument, dass auch Kellerräume beheizt werden müssen und daher große Energievernichter mit einem zusätzlichen Kostenfaktor darstellen, lassen wir nicht gelten.

Im Gegenteil. Durch die Unterkellerung werden Ihre untersten Wohnetagen sogar zusätzlich gegen Kälte isoliert.

Im Heizraum entsteht ohnehin eine etwas höhere Temperatur. Wenn Sie die Türen zu den angrenzenden Kellerräumen offen stehen lassen, überschlägt diese Wärme den ganzen Keller in völlig ausreichender Weise, so dass Sie ihn auch im Winter nicht zu heizen brauchen. Sparen Sie also nicht an der falschen Stelle.

Steht nun endlich der Bau bevor, müssen noch ein paar Punkte in Sachen Planung bedacht werden...

Grundsätzliches zur Planung eines Bauvorhabens

Der Bau eines Hauses ist ein aufwendiges und kostspieliges Unterfangen. Dementsprechend viel Planung setzt diese Unternehmung voraus. Doch was sollte man alles zur Planung des Hausbaus wissen und beachten, damit es während der späteren Bauphase zu keinerlei vermeidbaren Konflikten kommt?

Entwurf des Grundrisses

Zu Beginn muss natürlich der Grundriss des Hauses entworfen werden. Diese Aufgabe delegiert man am besten an einen Architekten, welcher dann die eigenen Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn umsetzt. Darüber hinaus müssen in diesem Zusammenhang noch weitere Fragen geklärt werden, etwa welche Heizung verbaut werden soll.

Darüber hinaus sollte während der Planung nicht die Erstellung eines Baugrundgutachtens vergessen werden. Dieses gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens. Hieraus lassen sich wiederum Rückschlüsse ziehen, wie hoch beispielsweise die Traglast des Bodens ist.

Die Baustelleneinrichtung

Des Weiteren muss sich um die Baustelleneinrichtung gekümmert werden. Hinter diesem Begriff verbergen sich alle Vorrichtungen, welche während des Bauprozesses seitens der Handwerker und Bauarbeiter benötigt oder gefordert werden.

Wer sich demnach um Baustelleneinrichtungen wie die Miettoilette und den Bauzaun kümmert, sollte im Vorfeld mit der Baufirma abgesprochen werden. Gleiches gilt für die Sicherung einer Baustellenzufahrt.

Schließlich müssen oftmals schwere Fahrzeuge Teile des Grundstücks überqueren, was zu Schäden im Bodenbereich führen kann. Hier wendet man sich allerdings nicht an die Baufirma, sondern an das Tiefbauamt, welches entsprechende Sicherungsmaßnahmen vorschlagen kann.

Mögliche Eigenleistungen

Daneben ist es noch wichtig, sich über die möglichen Eigenleistungen Gedanken zu machen und diese in die Hausplanung einfließen zu lassen. Hat man beispielsweise vor, das Parkett selbst zu verlegen oder die Wände selbst zu streichen, sollte dies im Vorfeld zeitlich eingeplant werden.

Dabei sollte allerdings nicht vergessen werden, dass das Aufbringen einer Eigenleistung nicht unbedingt Geld spart. Sobald es nämlich zu Verzögerungen im Bauprozess aufgrund dieser Eigenleistungen kommt, werden in der Regel finanzielle Verluste erlitten und kein Geld gespart.

Vereinbarungen mit dem Bauunternehmen

Letztlich sollte man alle wichtigen zeitlichen Termine noch vertraglich mit dem Bauunternehmen regeln. Hierbei wird dann innerhalb des Vertrags ein Plan erstellt, wann beispielsweise die Fertigstellung erfolgt haben muss. Hierdurch schützt man sich vor zeitlichen Verzögerungen und kann die einzelnen Bauschritte besser und sicherer koordinieren.

Unterstützt werden kann ein solches Vorgehen durch einen Zahlungsplan. In diesem Fall werden die einzelnen Teilelemente des Hauses erst bezahlt, sobald deren Fertigstellung erfolgt ist.

Aufbewahrung der Unterlagen

Dass man sich als Bauherr regelmäßig auf der Baustelle blicken lässt, ist wohl für die meisten selbstverständlich. Hierbei sollte man aber auch immer wieder Fotos machen, um die einzelnen Bauschritte zu dokumentieren und im Nachhinein auch nachvollziehen zu können. Diese Fotos sollten einen festen Bestandteil sämtlicher Bauunterlagen mit Vertragspapieren und Co. ausmachen.

Es ist vollbracht, das Haus steht - fehlt zuletzt noch die Bauabnahme...