Möglichkeiten der Hausbaufinanzierung

Die Phasen des Hausbaus

Der Hausbaus und damit die anfallenden Kosten lassen sich auf drei Phasen aufteilen.

Die Planung

So muss das ganze Unterfangen zunächst einmal geplant werden. Hierzu muss der Interessent ein passendes Grundstück erwerben und sich konkret überlegen, welche Ansprüche an das eigene Haus gestellt werden. Allein ein Grundstückskauf stellt in diesem Zusammenhang eine große finanzielle Belastung dar, welche nur die wenigsten Hausbauer sofort bezahlen können.

Doch auch die Planung gelingt nicht ohne Fachmann, weshalb spätestens bei den konkreten Bauplänen Experten eingeschaltet werden müssen. Und eine solche Planung mit einem Bauunternehmen und Architekten kostet natürlich auch viel Geld.

Der Bau

Im Anschluss folgt die zweite Phase des Hausbaus, welche sich nicht nur über Jahre erstrecken kann, sondern auch sehr kostenintensiv ausfällt: der eigentliche Hausbau. Nun muss der Hausbauer für die Materialien und die Arbeiter zahlen, welche das Haus errichten. Viele Hausbauer legen hier dann auch selbst Hand an, um die Kosten zu senken.

Bei einer solchen Mithilfe gilt es aber zu prüfen, ob diese tatsächlich mit einer Kostenersparnis einhergeht. Schließlich können Fachkräfte die anstehenden Arbeiten nicht nur schneller, sondern in der Regel auch sauberer ausführen. Durch die eigene Mithilfe riskiert der Hausbauer damit das Auftreten von Mängeln und es kann leicht passieren, dass der Bau in Verzögerungen gerät.

Inspektion und Einzug

Abschließend folgen schließlich die Inspektion des Hauses und der Einzug. Die hier anfallenden Kosten sind als eher gering zu beziffern und bereiten deshalb keinem Hausbauer ernsthafte Sorgen.

Dennoch ist der Hausbau gänzlich ohne finanzielle Unterstützung in der Regel nicht möglich...

Finanzierungsmöglichkeiten beim Hausbau

Der Hausbau stellt eine große und oft fast lebenslange finanzielle Belastung dar, welche nicht unbedacht aufgenommen werden sollte. Aus diesem Grund ist es für Hausbauer wichtig zu wissen, welche Möglichkeiten der Hausbaufinanzierung es gibt.

All diese Möglichkeiten bieten dabei ihre ganz eigenen Vor- und Nachteile. Zudem eignen sich viele dieser Möglichkeiten nicht für jeden, weshalb sich zuvor mit diesen auseinandergesetzt werden sollte.

Im Folgenden wird deshalb zunächst einmal geklärt, wie die Erarbeitung der finanziellen Grundlagen über die Monatsbelastung und Kreditsumme gelingt. Anschließend werden die Möglichkeiten der Hypothek, der Grundschuld, des Darlehens, des Annuitätendarlehens, des Festdarlehens, des Forward-Darlehens, des Bauspardarlehens und der Öffentlichen Mittel dargestellt. Der Finanzierung des eigenen Hauses sollte dann nichts mehr im Wege stehen.

Mischfinanzierung

Die Finanzierung eines Hausbaus ist eine Mischfinanzierung. Zur Deckung der Ausgaben stehen als Einnahmen

• das Eigenkapital
• die Eigenleistung
• eventuelle Zuschüsse von Land oder Gemeinde sowie
• das Baudarlehen als Fremdfinanzierung

zur Verfügung. Sie verursacht durch die Darlehenszinsen die eigentlichen Hausbaukosten. Das Darlehen als geliehenes Geld ist keine Ausgabe, weil es das nicht vorhandene Eigenkapital ersetzt.

Je niedriger das Baudarlehen ist, umso günstiger ist die Fremdfinanzierung mit ihren Zinsen und der damit verbundenen Darlehenslaufzeit.

Einzelne Kostenarten

Eine Baufinanzierung gliedert sich in die einzelnen Kostenarten, die jede für sich kalkuliert, also berechnet werden. Beispiele dafür sind Materialkosten, Gerätemiete sowie Handwerkerkosten.

Die werden ihrerseits wiederum in Gewerke für die verschiedenen Bereiche am und im Haus unterteilt. Hier wird dann erneut in Material- und in Lohnkosten unterschieden.

Die sind nach Mannstunden sowie nach der Qualifikation für Meister, Gesellen, Lehrlinge und Azubis gestaffelt. Als Endverbraucher muss der Bauherr in allen Fällen die jeweils gültige, gesetzliche Mehrwertsteuer bezahlen, in der Regel neunzehn Prozent des Nettopreises.

Die Eigenheimzulage: Anspruch und Beantragung

Viele Menschen träumen davon, eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu besitzen. Die Eigenheimzulage hilft dabei, diesen Traum Wirklichkeit werden zu lassen, indem Immobilienkäufer und Hausbauer finanziell unterstützt werden.

Doch wer hat eigentlich Anspruch auf eine Eigenheimzulage, wie gestaltet sich die Beantragung und was sollte man noch über diese Subventionsform wissen? Informieren Sie sich hier.

Die Hypothek bei der Finanzierung eines Hausbaus

Sobald es um die Finanzierung eines Hausbaus geht, fällt häufig ein Begriff: die Hypothek. Doch was ist eine Hypothek eigentlich genau und wie kann diese dabei helfen, den eigenen Hausbau zu finanzieren?

Das Prinzip einer Hypothek

Grundsätzlich handelt es sich bei einer Hypothek um ein Grundpfandrecht. Im Falle des Hausbaus erhält der Schuldner einen finanziellen Betrag, welcher nur langsam und über viele Jahre verteilt abgezahlt werden muss. Im Gegenzug dazu gibt der Hausbauer seine Rechte an der Immobilie ab. Die Rechte an der Immobilie dienen der Bank dabei als Versicherung.

Sollte dann der Fall eintreten, dass der Schuldner seine Monatsbelastung dauerhaft nicht mehr tragen kann, wird von diesem Grundpfandrecht Gebrauch gemacht. In diesem Fall kommt es dann zu einer Zwangsversteigerung des Objektes.

In diesem Zusammenhang ist es zudem wichtig zu wissen, dass der Begriff "Hypothek" in der juristischen Fachsprache nur das Grundpfandrecht als solches bezeichnet, nicht aber das Darlehen, welches mit diesem einhergeht. In der Praxis wird das Wort Hypothek aber für den gesamten Finanzierungsprozess gebraucht.

Hypotheken bilden demnach die Grundlage, warum Normalverdiener überhaupt erst einen so hohen Kredit für den Hausbau bekommen. Dementsprechend handelte es sich bei Hypotheken auch um die häufigste Finanzierungsform, welche schon Millionen von Menschen dabei geholfen hat, ihren Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen.

Die Aufnahme einer Hypothek

Die Aufnahme einer Hypothek wird dabei im Grundbuch des zuständigen Grundbuchamtes festgehalten. Dabei wird auch die Summe festgehalten, für welche das Grundstück und damit der Hausbauer haftet.

Hier ist es dann auch möglich, dass mehrere Hypotheken auf ein Grundstück aufgenommen werden. Dies wäre der Fall, sobald sich der Hausbauer entschließt, mehrere Kredite für die Bezahlung aller Kosten aufzunehmen.

In diesem Fall entsteht eine Rangfolge der Hypotheken im Grundbuch, welche durch den zeitlichen Abschluss des jeweiligen Vertrages gegeben ist. Alternativ kann der Abschluss einer Hypothek auch durch eine so genannte Briefhypothek erreicht werden.

In diesem Fall ersetzt dann ein Hypothekenbrief den Eintrag ins Grundbuch. Hier muss der Hypothekenbrief dann beim Gläubiger hinterlegt werden, welcher dann jederzeit von seinem Recht Gebrauch machen kann, sobald der Schuldner wesentlich in Verzug gerät.

Abschließend ist es noch wichtig zu wissen, dass die Hypothek in den letzten Jahrzehnten stark an Bedeutung verloren hat. So gehen aktuelle Schätzungen davon aus, dass nur etwa jeder fünfte Hausbau durch den Abschluss einer Hypothek erfolgt. Stattdessen hat sich heute das Verfahren der Grundschulden etabliert, welche ebenso eingetragen werden müssen.

Die Grundschuld bei der Finanzierung des Hausbaus

Bei der Finanzierung des Hausbaus denken viele Menschen an Hypotheken. In der Praxis wurden diese aber schon lange durch die Grundschulden abgelöst, welche ebenso die Finanzierung des Hausbaus erlauben. Doch welche Formen der Grundschuld gibt es eigentlich und welche Konsequenzen ergeben sich aus dem Abschluss eines solchen Vertrages?

Das Prinzip der Grundschuld

Eine Grundschuld ist eine Forderung, welche grundsätzlich nicht an einen anderen Vertrag gebunden sein muss und welche den Grundpfandrechten angehört. Nach Paragraph 1191 des BGB wird eine Immobilie durch eine Grundschuld belastet, so dass dieses Grundstück für die Zahlung einer Geldsumme haftbar gemacht werden kann.

Konkret bedeutet dies, dass der Gläubiger über das Grundstück verfügen und dieses im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkaufen kann, sobald der Schuldner beziehungsweise der Hausbauer seinen Pflichten der Zahlung nicht nachkommen kann. Eine Grundschuld ähnelt damit stark einer Hypothek.

Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek

Es folgt nun eine Gegenüberstellung der Grundschuld mit der Hypothek, so dass diese zwei Finanzierungsformen klar getrennt werden können. Zunächst einmal bleibt eine Grundschuld grundsätzlich bestehen. Dies gilt auch für den Fall, dass keine Forderung vorliegt.

Eine Hypothek erstreckt sich hingegen nur über den Zeitraum, in welchem die Forderung, also der Kredit, noch nicht vollständig abgezahlt ist. Des Weiteren stellt die Grundschuld eine dingliche Haftung dar. Dies bedeutet, dass nur das Grundstück, nicht aber der Hausbauer belangt werden kann.

Im starken Kontrast hierzu stellt die Hypothek eine Form der persönlichen Haftung dar. Demzufolge kann die Bank im Falle der Zahlungsunfähigkeit nicht nur das Grundstück verkaufen, sondern auch das gesamte persönliche Vermögen des Hausbauers belangen. Dieser Aspekt ist nur insofern zu vernachlässigen, als dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit in der Regel auch kein persönliches Vermögen mehr besteht.

Darüber hinaus ist die Grundschuld an keine bestimmte Forderung gebunden, wohingegen die Hypothek nur für eine ganz bestimmte Forderung gilt. Damit einhergeht, dass die Grundschuld für beliebige Forderungen als Pfand eingesetzt werden kann. Die Hypothek wird wiederum nur als Pfand für eine spezifische Forderung eingesetzt.

Die Eigentümergrundschuld

Eine Sonderform der Grundschuld ist die Eigentümergrundschuld. In diesem Fall wird die Grundschuld auf den Namen des Hausbauers eingetragen. In der Folge hat der Hausbauer die Möglichkeit, jederzeit eine Übergabe des Grundschuldbriefes an das Kreditinstitut einzuleiten, wodurch das Grundstück als hinterlegt gilt.

So spart sich der Betroffene den Eintrag des Vertrages im Grundbuch, welcher wiederum mit nennenswerten Kosten und einem Mehraufwand einhergeht. Letztlich ist es noch wichtig zu wissen, dass eine Grundschuld stets durch einen Notar beglaubigt werden muss.

Dabei erhält der Notar eine Bestätigung seitens des Hausbauers, welche die Belastung des Grundstücks erlaubt. Diese sendet der Notar anschließend an das Grundbuchamt, wo diese Forderung dann eingetragen wird.

Darlehen/Kredit zur Finanzierung des Hausbaus

Das Darlehen ist ein weiterer wichtiger Aspekt, mit welchem sich jeder Hausbauer ausführlich beschäftigen sollte. Doch was ist ein Darlehen überhaupt genau und wie kann dieses konkret beim Hausbau zur Tilgung der Immobilienkosten eingesetzt werden?

Das Prinzip des Darlehens

Grundsätzlich ist ein Darlehen ein schuldrechtlicher Vertrag. Im Rahmen dieses Vertrages überlässt der Kreditgeber dem Schuldner eine Geldmenge oder Sache für einen bestimmten Zeitraum. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Schuldner diese Geldmenge oder Sache dann nach eigenem Ermessen einsetzen.

Im Falle des Hausbaus handelt es sich beim Darlehen natürlich um eine Geldmenge, welche dann zur Finanzierung der Baukosten eingesetzt wird. Des Weiteren besteht bei jedem Darlehen eine Fälligkeit, welche zuvor vereinbart werden muss.

Hier wird dann die Rückzahlung des Darlehens fällig, wobei auch Zinsansprüche geltend gemacht werden können. Letztere müssen aber bereits im Vorfeld vereinbart worden sein.

Tilgungshöhe, Zinssatz und Zinsbindungsfrist

Beim Hausbau spielen einige Aspekte des Darlehens eine besondere Rolle. In diesem Zusammenhang sind die Tilgungshöhe, der Zinssatz und die Zinsbindungsfrist zu nennen.

Unter der Tilgungshöhe lässt sich jener Wert in Prozent verstehen, welcher beschreibt, wie viel Prozent des Gesamtdarlehens pro Jahr getilgt werden. Der Zinssatz stellt wiederum quasi den Preis für das Darlehen dar, also wie viel der Schuldner zusätzlich an den Kreditgeber zahlt, ohne über dieses Kapital verfügen zu können.

Die Zinsbindungsfrist beschreibt letztlich noch den Zeitraum, für welchen ein fester Zinssatz innerhalb des Vertrages greift, wobei Marktzinsveränderungen nicht berücksichtigt werden.

Auf die Tilgungshöhe wurde schon im Abschnitt Monatsbelastung und Kredithöhe eingegangen. Aus diesem Grund werden hier jetzt noch der Zinssatz und die Zinsbindungsfrist näher vorgestellt. Grundsätzlich handelt es sich hierbei um zwei Konzepte, welche sich fundamental gegenüberstehen.

So beinhaltet die Zinsbindungsfrist einen festen Zinssatz. Der Schuldner kann demnach fest damit rechnen, über einen bestimmten Zeitraum nur eine bestimmte Summe an Zinsen zahlen zu müssen.

Die Zinsbindungsfrist setzt dabei fest, wie lange dies der Fall sein wird. Häufig erstreckt sich die Zinsbindungsfrist aber nicht über die gesamte Dauer der Rückzahlung.

In der Praxis beträgt die Dauer einer solchen Frist zumeist zwischen 5 und 20 Jahre. Während dieser Phase kann die Baufinanzierung dann auch nicht immer gekündigt werden.

Möglich wird eine solche Kündigung erst, sobald eine Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren abgeschlossen wurde, wobei in diesem Fall dann auch noch eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr einzuhalten ist.

Sobald die Zinsbindungsfrist abgelaufen und der Kredit noch nicht vollständig abgezahlt ist, ergeben sich neue Möglichkeiten für den Hausbauer. So kann dieser nun neu über den Zinssatz verhandeln, wobei auch der Vertragsabschluss mit anderen Kreditinstituten nicht ausgeschlossen ist.

Eine Alternative ist der variable Zinssatz, bei welchem es keinerlei solche Fristen gibt. Stattdessen wird der Zinssatz des Darlehens dann an den Kapitalmarktzins geknüpft.

Dies bedeutet wiederum, dass sich Veränderungen auf dem Markt direkt auf die eigene Zinshöhe auswirken. Dementsprechend sollten Hausbauer auch nur dann einen variablen Zinssatz wählen, sobald davon ausgegangen werden kann, dass der Kapitalmarktzins in den nächsten Jahren sinken wird. Die Wahl der richtigen Zinsart beim Darlehen ist somit nicht nur essentiell wichtig für die Finanzierung des Hausbaus, sondern stellt ein Stück weit auch eine Spekulation über zukünftige Marktentwicklungen dar.

Formen des Darlehens

Es gibt zahlreiche Formen des Darlehens. Zu diesen zählen

• Annuitätendarlehen
• Festdarlehen
• Forward-Darlehen und
• Bauspardarlehen.

Hier geben wir eine entsprechende Übersicht.

Öffentliche Mittel zur Hausbaufinanzierung

Dem Staat ist daran gelegen, dass Bürger Häuser bauen und damit eigenen Wohnraum schaffen. Schließlich handelt es sich hierbei um eine Form der Altersvorsorge und der Wohlstand in der Bevölkerung steigt. Doch welche öffentlichen Mittel können genutzt werden, so dass der Hausbau finanziell sicher gestemmt werden kann?

Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, dass die frühere bundesweite Eigenheimzulage abgeschafft wurde. Es gibt demnach kein einheitliches System mehr, welches den Hausbau finanziell unterstützt.

Stattdessen gibt es eine Reihe weiterer Programme und Systeme, welche teils abhängig vom Bundesland sind und die Baufinanzierung ermöglichen. Im Folgenden sollen deshalb die heutigen Möglichkeiten dargestellt werden, dank welcher der Bauherr noch auf öffentliche Mittel für die Finanzierung zurückgreifen kann.

Förderung durch das Bundesland

Zunächst einmal besteht die Möglichkeit, eine Förderung durch das jeweilige Bundesland zu erhalten, in welchem das Haus errichtet werden soll. Diese Möglichkeit entfällt für den Bauwunsch in den Bundesländern Bremen, Berlin, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern, da hier keine öffentliche Förderung mehr gewährt wird.

Sobald das Haus in einem anderen Bundesland gebaut werden soll, kann mit einem Zuschuss in Form öffentlicher Mittel gerechnet werden. In diesem Zusammenhang sind dann die jeweiligen jährlichen Einkommensobergrenzen zu beachten. Im Falle eines Zwei-Personen-Haushaltes liegt diese bei rund 35.000 Euro.

Es gibt aber auch einige Sonderregelungen, dank welcher auch dann noch ein öffentlicher Zuschuss möglich ist, selbst wenn die Einkommensobergrenze nicht eingehalten wird. Die Höhe des Zuschusses hängt wiederum vom Bauvorhaben, den persönlichen Verhältnissen und dem Bundesland ab, weshalb hier keine allgemeingültigen Aussagen über die Höhe getätigt werden können.

Förderung durch eine KfW-Bank

Alternativ kann sich der Bauherr auch an eine KfW-Bank wenden. Bei diesen handelt es sich um Anstalten des öffentlichen Rechts, weshalb auch hier von öffentlichen Mitteln gesprochen werden kann. KfW-Banken gewähren Bauherren dabei zinsgünstige Kredite, wobei diese an die Auflage geknüpft sind, dass sie auch tatsächlich für den Hausbau eingesetzt werden.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf zu achten, dass es verschiedene Programme der KfW-Banken gibt, welche sich für diverse Bauwünsche eignen. Hier sei als Beispiel das Programm "Ökologisch Bauen" genannt, welches für Bauprojekte genutzt werden kann, welche als Energiesparhaus klassifiziert werden.

Förderung durch das BAFA

Des Weiteren kann sich an das BAFA, also das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gewandt werden, sobald Technologien für die Nutzung erneuerbarer Technologien verbaut werden sollen. In diesem Fall unterstützt BAFA beispielsweise den Bau von Solaranlagen auf dem Dach, indem Zuschüsse oder günstige Kredite gewährt werden.

Förderung durch eine Wohn-Riester

Abschließend ist es auch möglich, eine Wohn-Riester zu nutzen. In diesem Fall wird das angesparte Kapital einer Riester Rentenversicherung oder vergleichbarer Sparanlagen als Kapital für den Hausbau genutzt. Hier kann dann auch die Riester Zulage genutzt werden, so dass das verfügbare Kapital maximiert werden kann.

Insgesamt gibt es demnach einige Möglichkeiten, dank welcher der Hausherr weiterhin auf Zuschüsse des Staates hoffen kann. Diese fallen insbesondere dann lukrativ aus, sobald ein modernes Gebäude mit hoher Energieeffizienz gebaut wird.