Rund um die Immobilienwahl - Tipps zur Auswahl und Finanzierung
Immobiliensuche und -kauf stellen große Veränderungen im Leben eines Menschen dar. Ob es sich nun um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt - bei der Auswahl gilt es, einige generelle Punkte zu beachten. In diesem Zusammenhang spielt vor allem auch die passende Finanzierung eine große Rolle. Rund um die Immobilienwahl - holen Sie sich Tipps zur Suche, zum Kauf sowie zur Finanzierung.
Die Suche nach der geeigneten Immobilie
Bei der Immobiliensuche möchte man möglichst ohne Makler auskommen, um die Kaufnebenkosten gering zu halten. Es ist durchaus möglich, ohne Maklergebühren das perfekte Eigenheim zu finden. Die folgenden Tipps können bei der Suche helfen.
Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden sollen, so müssen diese nicht bereits im Internet oder über Makler veröffentlicht worden sein. Es kann sich lohnen, das persönliche Netzwerk zu nutzen, um über mögliche Verkaufsintentionen zu erfahren.
Ebenso können berufliche Kontakte hilfreich sein. Es gibt beispielsweise hier und da die Möglichkeit, Immobilien über das Intranet anzubieten.
Auch über soziale Netzwerke können viele Menschen erreicht werden. So kann man auch als Interessent seinen Immobilienwunsch beschreiben. Möglicherweise liest jemand, der von einem Hausverkauf weiß, diese Notiz.
Mittlerweile gängig ist die Suche im Internet. Hier findet man diverse Immobilienportale, auf denen sich gezielt auch nach Angeboten ohne Maklerprovision suchen lässt.
Klassisch geht man vor, wenn man Anzeigen im gewünschten Wohngebiet verteilt. Auch bei dieser Variante hat man vielleicht Glück und diese wird von der richtigen Person gelesen.
Bei der Suche nach der Immobilie wird man sich sicherlich auch schon Gedanken um den Kaufpreis gemacht haben, um das Angebot einschränken zu können. In diesem Zusammenhang empfiehlt es sich, sich über die aktuellen Marktdaten zu informieren. Dies gelingt beispielsweise über den Maklerverband IVD oder auch die Gutachterausschüsse.
Bei Toplage ist Geduld gefragt
Was man unbedingt beachten sollte: bei der Immobiliensuche ist in der Regel sehr viel Geduld gefragt. Besonders, wenn man Haus oder Wohnung in Toplage ergattern möchte, sind ein bis zwei Jahre normal, wenn es um die Suchdauer geht.
Außerdem gilt: bei passendem Objekt heißt es schnell zu sein. Das bedeutet: man sollte die passenden finanziellen Mittel bereitliegen haben, um das Objekt reservieren zu können. Und in diesem Zusammenhang sollten 2.000 bis 4.000 Euro zur Verfügung stehen. Anderenfalls ist es nahezu sicher, dass man leer ausgeht.
Meint man, eine geeignete Immobilie gefunden zu haben, gilt es, sich diese genau anzusehen...
Merkmale einer guten Immobilie
Bevor eine Immobilie gemietet oder gekauft wird, sollte man sich immer ein genaues Bild machen. Lage und Infrastruktur spielen ebenso eine Rolle wie der Zustand des Hauses. Auch wenn die Vorstellungen einer guten Immobilie oft verschieden sind, gibt es einige Aspekte, die den Wert eines jeden Hauses erhöhen.
Gute Wohnlage
Ein Punkt, der eine gute Immobilie ausmacht, ist die Wohnlage.
- Ruhige Siedlungen versprechen eine höhere Wohnqualität als ein Haus in einem Industriegebiet.
- Stark befahrene Straßen, Bahnschienen und eng aneinandergereihte Grundstücke mindern den Wert einer Immobilie, während eine gute Infrastruktur mit Supermärkten, Schulen und öffentlichem Nahverkehr sowie eine Lage im Grünen oder am Waldrand sehr beliebt sind.
- Auch ein großzügig angelegter Garten, der nach Süden ausgerichtet ist, zeichnet eine gute Immobilie aus.
Sehr gute Qualität der Bausubstanz
Ein besonderes Augenmerk sollte auch auf die Qualität der Bausubstanz einer Immobilie gerichtet werden.
- Keinen guten Eindruck machen Risse und Spalten im Mauerwerk oder im Putz;
- ein modrig riechender Keller deutet auf Feuchtigkeit und Schimmelbildung hin und
- ein Dachboden, der einen freien Blick auf die Dachziegel zulässt, lässt auf eine ungenügende Wärmedämmung schließen.
Gute Immobilien sind folglich sowohl mit einer neuzeitlichen Wärmedämmung wie auch mit einer Schallisolierung ausgestattet. Letzteres gilt vor allem für Reihen- und Doppelhäuser sowie für Häuser, die beispielsweise an stark befahrenen und lauten Straßen liegen.
Moderne Fenster
Zu den weiteren Ausstattungsmerkmalen guter Immobilien zählen moderne Fenster. Diese sollten
- mindestens doppelt verglast sein
- das Eindringen von UV-Licht verringern und
- den Schall dämmen.
Auch eingebaute Rollladen vor den Fenstern sind gern gesehen, da heruntergelassene Rollladen im Sommer die Räume kühl halten und im Winter Energiekosten einsparen können. Zudem sichern sie die Immobilie gegen das Eindringen Unbefugter.
Rohre und Leitungen in gutem Zustand
Auch der Zustand der
- Wasserleitungen
- Elektroleitungen und
- Heizungsanlagen
verraten einiges über den Zustand und den Wert des Hauses. Ein Gutachter kann bestimmen, wie sanierungsbedürftig und energieeffizient diese sind oder ob sie bereits auf den neuesten Stand der Technik gebracht wurden.
Tipps zum Immobilienkauf
Mit dem Kauf einer Immobilie geht für die meisten Menschen ein langersehnter Traum in Erfüllung. Damit dieser Traum nicht schon nach wenigen Jahren zum Albtraum wird, sollte schon bei der Auswahl und beim Kauf der Immobilie auf bestimmte Dinge geachtet werden. Oft verstecken sich hinter scheinbar günstigen Angeboten nämlich Mängel verschiedenster Art.
Infrastruktur
Ein Einzug in ein neues Heim bedeutet zugleich auch ein Einzug in eine neue Umgebung. Bevor eine Immobilie besichtigt wird, sollte also das nähere Umfeld begutachtet werden. Für viele Menschen ist die Infrastruktur, die die Gegend bietet, ein entscheidender Aspekt.
- Gibt es zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und den Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel?
- Sind Schulen und Kindergärten gut zu erreichen?
- Aber auch ständige Lärmbelästigungen, die durch große Straßen, Fabriken, Anlieferungsverkehr oder auch Schulhöfe und Spielplätze verursacht werden, sollten berücksichtigt werden.
Nachbarschaft
Letztlich kann es auch im Interesse des Käufers liegen, sich vorab über die Nachbarschaft zu informieren.
- Gibt es hier oft Streit?
- Wohnen bellende Hunde oder schreiende Kinder in der Gegend?
- Werden oft laute Partys gefeiert?
Erst wenn man sicher ist, dass die Umgebung einem zusagt, lohnt sich eine nähere Betrachtung der frei stehenden Immobilien.
Zustand der Immobilie
Hier ist vor allem der Zustand des Hauses entscheidend. Sind offensichtliche Baumängel wie Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit im Innenbereich oder Hohlstellen in Putz oder auf dem Fußboden vorhanden, sollte man vorsichtig sein. Eine Sanierung könnte viel Geld kosten.
Einen guten Eindruck macht es, wenn der Verkäufer dem Interessenten eine Liste mit kleineren und größeren Mängeln zur Verfügung stellt. Das zeigt, dass der Verkäufer keine Mängel verheimlichen möchte und es ehrlich mit dem potentiellen Käufer meint.
Energie und Ausstattung
Ein weiteres wichtiges Kriterium beim Immobilienkauf ist das Thema Energie. Verfügt das Haus über eine neuzeitliche Wärmedämmung, über Isolierverglasung und über einen Energiepass? Welche Art von Heizung ist vorhanden?
Da vor allem die Ausstattung einer Immobilie die Wohnqualität stark beeinflusst, sollte auch auf die Größe und die Aufteilung der Zimmer geachtet werden. Viele Menschen wünschen sich eine Badewanne, einen Balkon oder einen eigenen Garten. Für andere sind Rolläden oder ein eingebauter Kamin ein Muss.
Gutachten und Kaufvertrag
Ist man sich unsicher über den Verkehrswert des Hauses oder möchte man die Immobilie auf versteckte Mängel prüfen lassen, sollte ein Gutachter vor dem Kauf hinzugezogen werden. Entscheidet man sich letztendlich für die Immobilie, muss immer ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben werden, damit die Immobilie im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden kann.
Wichtige Infos zum Thema Immobilienkauf bei einer Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung einer Immobilie ist der letzte Ausweg, sobald der Eigentümer der Immobilie mögliche finanzielle Schulden nicht mehr annähernd begleichen kann. Die Zwangsversteigerung ist dabei ein streng geregeltes Vollstreckungsverfahren, welches durch ein Amtsgericht geleitet wird. Doch was sollte man eigentlich alles rund um das Thema Zwangsversteigerung wissen?
Vorteile
Zunächst einmal ist es interessant zu wissen, dass prinzipiell jeder geschäftsfähige Bürger an einer Zwangsversteigerung teilnehmen kann. Um allerdings für ein bestimmtes Objekt Gebote abgeben zu können, ist es wichtig, sich ausweisen zu können und direkt an der Versteigerung teilzunehmen.
Des Weiteren gelten Zwangsversteigerungen für die Interessenten als attraktiv, weil einige Vorteile gegenüber einem regulären Immobilienkauf bestehen. So ist der Kauf einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zum einen in der Regel günstiger. Schließlich kann ein Objekt gekauft werden, für dessen Auffinden keine Maklergebühren anfallen.
Zudem laufen Zwangsversteigerungen unter einem gewissen Zeitdruck ab, was wiederum für eine leichte Preissenkung in einigen Fällen sorgt. Daneben haben Teilnehmer bei einer Zwangsversteigerung Zugriff auf ein kostenloses Gutachten eines Sachverständigen, weshalb die Vor- und Nachteile der Immobilie abgeschätzt werden können, ohne dass erst selbst ein Sachverständiger beauftragt und bezahlt werden muss.
Nachteile
Es gibt allerdings auch Nachteile, welche im Rahmen der Zwangsversteigerung auftreten können. Zum einen haben die Interessenten kein Recht, das Objekt von innen zu besichtigen. Aus diesem Grund ist man auf die Kulanz des derzeitigen Schuldners angewiesen, um die Immobilie von innen besichtigen zu können.
Damit einher geht die Gefahr, dass Mängel am Objekt bestehen, welche so nicht von außen gesehen oder eingeschätzt werden können. Daneben kommt es gelegentlich zu Problemen bei der Räumung, weshalb sich eine Nutzung des Objekts eventuell verzögern kann.
Informationen über anstehende Zwangsversteigerungen finden
Darüber hinaus ist es wichtig zu wissen, wo man sich über zwangsversteigerte Objekte informieren kann und wie viele Informationen eingesehen werden können. Um sich einen Überblick über anstehende Zwangsversteigerungen zu verschaffen, sollte ein Blick in den Staatsanzeiger des jeweiligen Bundeslandes geworfen werden.
Daneben kann es sich noch lohnen, entsprechende Rubriken in den lokalen Tageszeitungen zu lesen. Hier schalten die Amtsgerichte dann rechtzeitig Inserate, in welchen auch genauere Informationen genannt werden. Sollten diese Informationen spärlich ausfallen oder noch weitere Fragen bestehen, kann sich auch online in diversen Versteigerungskatalogen informiert werden.
Zwangsversteigerungen werden dabei in der Regel im zuständigen Amtsgericht abgehalten. In Ausnahmefällen kann es auch dazu kommen, dass ein geeigneter Saal in der Nähe des zu versteigernden Objekts genutzt wird, um die Versteigerung abzuhalten. Eine Versteigerung kann dann zwischen 30 Minuten bis mehrere Stunden andauern, wobei die Dauer vom Verhalten der Bieter abhängt.
In vielen Fällen stellen Immobilien im Ausland besonders lukrative Angebote dar...
Tipps zum Immobilienkauf im Ausland
Beim Auslandskauf einer Immobilie gilt immer das jeweilige Landesrecht. Der Käufer muss sich informieren und auf Aus- oder Zusagen Dritter verlassen können. Zu denen gehört die DAS, die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien.
Die Anlässe für einen Immobilienkauf im Ausland, also für ein bebautes oder noch zu bebauendes Grundstück, sind recht unterschiedlich. Für die einen soll eine Auslandsimmobilie die Heimat für den Lebensabschnitt nach dem jahrzehntelangen Erwerbsleben sein. Andere möchten ihre Urlaubswochen nicht im Hotel oder in der Pension, sondern im Eigentum, in einer eigenen Immobilie verleben.
Sie alle werden zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs mit denselben und für sie völlig neuen Fragestellungen konfrontiert. Im Detail ist aber jeder Immobilienkauf anders, also ein Einzelfall.
Jedes Land hat eine eigene Rechts- und Gesetzeslage. Die wird dezentral durch regionale bis hin zu lokale Vorgaben ergänzt.
Ungeachtet moderner Internetkommunikation mit Videotelefonie, Webkamera, E-Mail und Datenaustausch ist eine Präsenz vor Ort unerlässlich. Und je nachdem, für welches Land sich der Immobilienkäufer entscheidet, wird die Landessprache mit ihren regionalen Dialekten gut, mäßig oder gar nicht beherrscht.
Makler engagieren
Für jeden Kauf einer Auslandsimmobilie benötigt der Kaufinteressent einen Makler, eine Person seines Vertrauens. Die muss zunächst gesucht und gefunden werden.
Eine Recherche im Internet ist hilfreich, aber nicht ausreichend. Wünschenswert sind Referenzen zu bereits abgewickelten Immobiliengeschäften in dem betreffenden Ausland.
DAS
Bei Auslandsimmobilien in den EU-Mitgliedsländern
- Frankreich
- Italien und
- Spanien
bietet beispielsweise die DAS, die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. mit Sitz im baden-württembergischen Freiburg, ihre Dienstleistung mit Manpower, Knowhow und Erfahrung an.
IVD
Bei gleichartigen Angeboten für andere Länder kann es von Vorteil sein, eine Organisation wie Verein oder Verband anstelle eines einzelnen Unternehmers oder einer Kapitalgesellschaft anzusprechen. Der Immobilienverband Deutschland, kurz IVD mit Sitz in Berlin, ist ein Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen für die Immobilienwirtschaft. Bundesweit ist er mit sechs regionalen Verbänden präsent, die vor Ort mit Rat und Tat zur Verfügung stehen.
Rechtssicherheit schaffen
Der Immobilienkäufer muss von Beginn an Rechtssicherheit schaffen. Dazu gehört es, spätestens den notariellen Kaufvertrag sowohl in der Landessprache als in der eigenen Muttersprache vorliegen zu haben.
Sofern ein Vorvertrag landesüblich ist, gilt für den ebenfalls diese Dualität. In der Regel handelt es sich um eine deutsche Übersetzung des Kaufvertrages aus der Landessprache.
Diese Vertragsfassung muss von einem vereidigten Dolmetscher übersetzt und amtlich beglaubigt sein. Der Käufer muss sich die Zeit nehmen, diese für ihn dann lesbare Fassung inhaltlich zu prüfen.
Einsicht in das Liegenschaftsregister
Zu den wichtigen Aufgaben des beauftragten Maklers gehört die Einsicht in das Liegenschaftsregister, in dem die Auslandsimmobilie eingetragen ist. Ein Registerauszug muss als Anlage zum Bestandteil des Kaufvertrages gemacht werden.
Das verhindert nachträgliche Eintragungen in dem Zeitraum zwischen der Registereinsicht und der notariellen Vertragsbeurkundung. Auf die darf, unabhängig vom geltenden Landesrecht, nicht verzichtet werden, ebenso wenig wie auf die amtlich beglaubigte Übersetzung dieser Anlage.
Kaufnebenkosten
Über die so genannten Kaufnebenkosten muss Klarheit bestehen. Das gilt für die Kostenarten sowie die genauen oder zumindest voraussichtlichen Kostenhöhen. Der Immobilienkäufer muss seinerseits frühzeitig deutlich machen, ob es sich bei seiner Auslandsimmobilie um einen dauerhaften Erst-, oder um einen temporären Zweitwohnsitz handeln soll.
Besteuerung von Immobilienkäufen
Die Besteuerung von Immobilienkäufen ist in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich. Grunderwerbssteuer wird überall, eine Mehrwertsteuer von bis zu zwanzig Prozent nur in einigen Ländern sowie in besonderen Fällen wie Neubauten erhoben.
Der ausländische Immobilienverkäufer, also der bisherige Eigentümer, ist ebenfalls ausschlaggebend. Ob es eine Behörde wie die örtliche Gemeinde oder eine Privatperson ist, hat durchaus Einfluss die Schnelligkeit der Eigentumsumschreibung im Katasterregister.
Fazit
Als Fazit bleibt festzuhalten, dass der Kauf einer Auslandsimmobilie in seiner Gesamtheit eine Sache des Vertrauens zu dem eigenen Rechtsvertreter ist. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.
Nach diesem Grundsatz müssen alle wichtigen und maßgeblichen Dokumente in die eigene Muttersprache übersetzt werden. Dieser Aufwand erhöht zwar die Kaufnebenkosten; er schafft aber auch Rechtssicherheit und kann bei zukünftigen Unstimmigkeiten hilfreich bis hin zu rechtsentscheidend sein.
Mit der wichtigste Punkt beim Kauf einer Immobilie stellt deren Finanzierung dar...
Hinweise zur Finanzierung von Immobilien
Der Kauf einer Immobilie übt auf viele Menschen einen großen Reiz aus. So gefällt der Gedanke, dass diese dann beispielsweise selbst bewohnt werden oder später einmal gewinnbringend verkauft werden kann. Doch welche Hinweise zur Finanzierung einer Immobilie sollte man beachten, damit der Kauf nicht schon nach wenigen Jahren bereut wird?
Ideal ist es natürlich, wenn das Geld für den Immobilienkauf direkt aufgebracht werden kann. Da dies aber nur wenigen privaten Käufern möglich ist, sollte sich nach einem passenden Geldgeber umgesehen werden.
Dabei sollten nicht nur Banken und Bausparkassen in Erwägung gezogen werden. Stattdessen bieten sich in manchen Fällen auch Versicherungsgesellschaften und Landesförderinstitute an, um an den benötigten Kredit zu kommen. Bei der Aufnahme des Kredits sollten dann zahlreiche Hinweise berücksichtigt werden.
Die Zinslage
Zunächst einmal sollte sich die Art des Kredits an der derzeitigen Zinslage orientieren. Wird der Kredit während einer Hochphase aufgenommen, sollte die Bindung an diesen Zins möglichst kurz ausfallen. Dies erreicht man beispielsweise durch die Vereinbarung eines variablen Zinssatzes.
Genau das Gegenteil ist dementsprechend für Phasen niedriger Zinssätze der Fall. Hier sollte man sich als Kreditnehmer für eine Immobilie dann darum bemühen, möglichst lange in den Genuss solch niedriger Zinssätze zu kommen. Lange Laufzeiten mit Festzinsen sind demnach die erste Wahl im Falle eines niedrigen Zinsniveaus.
Die Tilgungsrate
Des Weiteren wirkt sich die Tilgungsrate erheblich auf die Höhe des Zinses aus. Aus diesem Grund sollte ein möglichst hoher Tilgungssatz vereinbart werden.
Nichtsdestotrotz sollte im Vorfeld genau abgeklärt werden, ob diese finanzielle Belastung auch noch in einigen Jahren problemlos bewältigt werden kann. Die Tilgungsrate sollte demnach die eigenen Möglichkeiten ausreizen, ohne gleich alle finanziellen Spielräume zu zerstören.
Darüber hinaus ist es empfehlenswert, die Immobilie bis zum eigenen Ruhestand vollständig bezahlt zu haben. Andernfalls stellt die Tilgung eine erhebliche finanzielle Belastung im Alter dar, welche den Betroffenen in die Altersarmut treiben kann.
Der Abschluss einer Lebensversicherung
Sollte man letztlich noch über eine Familie verfügen, dann sollte eine Lebensversicherung abgeschlossen werden. Andernfalls müsste die Familie im Falle des eigenen Todes für die Tilgung aufkommen, was in den meisten Fällen zum finanziellen Ruin des Partners und der Kinder führt.