Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters

Mieter und Vermieter gehen eine geschäftliche Beziehung miteinander ein. Das Mietverhältnis kann dann als gut eingestuft werden, wenn man weiß, welche Aufgaben man zu erfüllen hat, und diesen auch entsprechend nachgeht. Die Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters beziehen sich dabei beispielsweise auf die Wohnqualität oder finanzielle Aspekte. Informieren Sie sich über die Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters.

Von Kai Zielke

Aufgaben und Rechte im Mietverhältnis — © Edler von Rabenstein - www.fotolia.de

Ein Mietverhältnis kann nur dann funktionieren, wenn Mieter und Vermieter um ihre Rechte und Pflichte wissen, und ihren Aufgaben auch entsprechend nachgehen. Im Folgenden zeigen wir, was die beiden Parteien diesbezüglich jeweils beachten müssen.

Die Pflichten des Mieters

Als Mieter möchte man am liebsten in einem angenehmen Wohnumfeld ohne irgendwelche Streitereien mit Nachbarn oder dem Vermieter leben. Zumindest letzteres kann er vermeiden, wenn er sich an seine Pflichten hält. Zu diesen zählen:

Die Mietkaution: sofern vertraglich geregelt, verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung der Kaution vor dem Einzug in die Mietwohnung; sie beträgt in der Regel die Höhe von drei Monatsmieten
Die Miete: der Mieter muss die Miete jeden Monat im Voraus bezahlen; spätestens am dritten Werktag sollte der Vermieter sie erhalten.
Die Schadensmeldung: mögliche Schäden in der Wohnung müssen dem Vermieter umgehend gemeldet werden
Die Reparatur bei selbst verursachten Schäden: bei selbst verursachten Schäden, z.B. an den Fliesen, müssen diese dem Vermieter gemeldet und die Reparaturen selbst gezahlt werden
Lüften und Heizen: die Bausubstanz eines Hauses kann nur durch richtiges Lüften und Heizen erhalten bleiben
Rücksichtnahme: so wie der Mieter seine Ruhe haben und mit den anderen Nachbarn gut auskommen mochte, muss auch er sich dementsprechend rücksichtsvoll verhalten

Pflichten des Mieters in Sachen Renovierung

Viele kennen das Szenario: Laut Mietvetrag müssen Fenster und Wände regelmäßig renoviert werden - auf eigene Kosten, versteht sich. Gerechtfertigt oder nicht? Darüber müssen nicht selten Gerichte entscheiden.

Ganz grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung bei Auszug in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben. Dabei versteht es sich also von selbst, dass beispielsweise Wände ordentlich gestrichen bzw. tapeziert sind.

So weit, so gut. Viele Mietverträge sehen darüber hinaus jedoch auch so genannte Schönheitsreparaturen vor. Wie diese konkret aussehen können, das ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich.

Mal wird das Streichen von Decken und Wänden, aber auch beispielsweise der Fenster und Heizkörper gefordert. Viele Verträge werden noch deutlicher: Sie schreiben einen festen Turnus vor, in dem renoviert werden muss.

Die (Un)wirksamkeit verschiedener Renovierungsklauseln

Doch Vorsicht: Längst nicht alle Klauseln sind rechtlich überhaupt wirksam. In den letzten Jahren wurden bereits verschiedene Urteile gefällt, nach denen eine solche Renovierungsklausel mit festgelegten Zeitabständen unwirksam sei. Auch so genannte einseitig benachteiligende Klauseln, beispielsweise bezüglich einer vorgeschriebenen Wandfarbe, sind häufig unwirksam.

Für den Laien ist es jedoch oftmals schwer, wirksame von unwirksamen Klauseln zu unterscheiden. Generell ist er verpflichtet, die Wohnung in einem entsprechenden Zustand zu halten - hierzu gehören auch Renovierungsarbeiten, klar.

Pauschal vorgeschriebene Abstände, wann zu renovieren ist, sind jedoch nicht immer haltbar. Einige Arbeiten, wie das Streichen der außen liegenden Fensterrahmen, sind darüber hinaus Pflicht des Vermieters (und nicht des Mieters).

Was tatsächlich vom Mieter geleistet werden muss und was in den Pflichtbereich des Vermieters fällt, ist also eine komplizierte Angelegenheit. Im Einzelfall kann somit nur eine Rechtsberatung weiterhelfen. Hinzu kommt, dass sich Gesetze und Urteile immer wieder ändern.

Deshalb empfehlen wir dringend, sich bei etwaigen Zweifeln an einen Profi zu wenden - beispielsweise im Rahmen einer Rechtsberatung beim Rechtsanwalt oder im Mieterschutzverein. Unser Überblick kann und will dies in keinem Fall ersetzen.

Mit der Schlüsselübergabe beginnen auch die Pflichten des Mieters

Die Rechte des Mieters

Gleichzeitig kann der Meiter auch von einigen Rechten profitieren. Zu diesen zählt beispielsweise, dass er die Kaution in Raten zahlen kann. Üblich ist die Aufteilung in drei Monatsraten.

Des Weiteren muss der Mieter keine Maklergebühren mehr entrichten. Seit Juni 2015 muss im Rahmen des Bestellerprinzips derjenige den Makler bezahlen, der ihn auch engangiert.

Dem Mieter steht das Hausrecht zu: sobald das Mietverhältnis beginnt, darf allein der Mieter bestimmen, wer seine Wohnräume betreten darf; er hat das alleinige Hausrecht. Dem Vermieter hingegen steht nicht zu, die Wohnung ohne Vorankündigung und genauen Anlass zu betreten.

Er hat jedoch das Recht, die Wohnung alle ein bis zwei Jahre zu besichtigen. Zu diesem Zweck muss er sich aber zuvor die Erlaubnis des Mieters einholen.

Im selben Zusammenhang darf das Besuchsrecht genannt werden. Der Mieter hat das Recht, Besuch zu empfangen. Der Vermieter darf keinen Gast verbieten, ebenso wenig Besuch, der über Nacht bleibt.

Generell steht einem Mieter auch das Recht zu, Mitbewohner in der Wohnung aufzunehmen. Allerdings bedarf es dafür der Erlaubnis des Vermieters. Gleiches gilt für die Untervermietung.

Die Wohnungsgestaltung unterliegt ebenso dem Recht des Mieters. Hierzu zählt die Einrichtung ebenso wie die Dekoration samt Streichen von Wänden oder dem Bohren von Löchern. Bei denkmalgeschützten Häusern gilt es jedoch, ein paar Punkte zu beachten.

Der Mieter darf die Wohnung beruflich nutzen. Es darf sich bei der Arbeit aber lediglich um Schreibtisch- oder Heimtätigkeiten handeln. Die Nachbarn dürfen dadurch zudem nicht gestört werden.

Grundsätzlich gilt, dass die Haltung von Haustieren mit dem Vermieter abgesprochen werden muss. Für Kleintiere - dazu zählen Fische, kleine Vögel, Kaninchen, Hamster oder Meerschweinchen - braucht man hingegen keine Erlaubnis. Wichtig ist, dass die Anzahl sich im Rahmen hält und der Wohnungsgröße angepasst wird.

Ein weiteres Recht des Mieters ist das auf Minderung von Mietmängeln und gegebenenfalls Mietminderung. Liegen in der Wohnung Mängel vor, so muss der Mieter den Vermieter informieren - letzterer kümmert sich in der Regel um eine Lösung. Je nach Fall kann der Mieter währenddessen sein Recht auf Mietminderung nutzen.

Die Pflichten des Vermieters

Jede Form des Wohnraums ist begehrt. Die Mietwohnung erfreut sich aber nach wie vor besonderer Beliebtheit, erscheint sie vielen Menschen doch als ebenso komfortabel wie praktisch. Die Idylle kann sich jedoch trüben, wenn der Vermieter seinen Aufgaben nicht nachkommt und sich langwierige Streitigkeiten einstellen.

Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs schützt sowohl den Mieter als auch den Vermieter. Letztgenannten, weil die Wohnung ihm gehört und ihm damit diverse Rechte zustehen.

Jedoch darf der Mieter, der temporär die Räumlichkeiten bezieht, natürlich eine angemessene Gegenleistung für die monatlichen Zahlungen verlangen, die er entrichtet. Beide Seiten sind im Mietkontrakt daher schutzwürdig - ebenso kommt beiden aber auch eine Vielzahl an Pflichten zu.

Insbesondere der Vermieter muss sich um den ordentlichen und vertragsgemäßen Zustand der Unterkunft bemühen. Gelingt ihm das nicht, können ihm Teile der Mietzahlung entgehen.

Ebenso macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig. Doch worauf muss der Eigentümer der Wohnung eigentlich genau achten?

Die Instandsetzungspflicht

Selbst bei solchen Mietern, die den Wohnraum sorgfältig benutzen, kann es im Laufe der Zeit zu einem Bedarf an Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen kommen. Der übliche Gebrauch hinterlässt stets seine Spuren, und nicht immer ist dem Bewohner der Aufwand in Rechnung zu stellen.

Der Vermieter muss daher den vertragsgemäßen Zustand der Räumlichkeiten gewährleisten. Dazu kann im akuten Notfall das verstopfte Rohr oder die zu Bruch gegangene Fensterscheibe zählen.

Langfristig sind aber alle Defekte und Mängel zu beheben, die die Lebensqualität in den vier Wänden beeinträchtigen können. Die so genannte Instandsetzungspflicht greift also nicht erst dann, wenn ein Schaden vorliegt - der verantwortungsbewusste Vermieter wird diese bereits im Vorfeld auszuräumen versuchen.

Das Mietobjekt muss vom Vermieter instandgehalten werden

Die Verkehrssicherungspflicht

Darüber hinaus kommt dem Vermieter die Aufgabe zu, den Wohnraum mit allen seinen Bestandteilen für den üblichen Gebrauch zu sichern. Hierzu kann es etwa zählen, die maroden Stufen im Treppenhaus auszubessern, die vor Einbrüchen nicht gefeite Haustür zu reparieren oder den Gehweg von Schnee und Eis zu befreien.

Im Mittelpunkt der Betrachtung steht mithin nicht zwingend die Wohnung als solche, sondern eher das, was sie umgibt: Alle Wege, die der Mieter zur Erreichung seiner Räumlichkeiten passieren muss, werden der Verkehrssicherungspflicht unterworfen. Insofern wäre auch das Licht im Keller oder die Wäscheleine im Innenhof diesem Ziel unterworfen. Der Bewohner darf in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht beeinträchtigt werden.

Die Prüfungspflicht

In bestimmten zeitlichen Abständen muss der Vermieter dafür sorgen, dass es in der Wohnung sowie im Haus nicht zu Notfällen kommt. Gemeint sind hierbei hauptsächlich die Rohre, die die jeweiligen Mietparteien mit Wasser und Gas versorgen.

Ebenso natürlich die Stromleitungen. Wie oft diese zu überprüfen sind, ist bislang höchstrichterlich nicht entschieden worden. Festgesetzt wurde jedoch, dass der Vermieter dieser Aufgabe zumindest dann nachkommen muss, wenn ein Rohr oder eine Leitung bereits zu Mängeln geführt hat.

Ebenso ist strittig, inwiefern die Maßnahme auch auf weitere Bestandteile der Wohnung ausgedehnt werden darf. Die vertragsgemäße Zurverfügungstellung der Räumlichkeiten dürfte aber gewährleistet sein, wenn deren Eigentümer alle genannten neuralgischen Punkte einmal jährlich fachmännisch überprüfen lässt.

Die Beheizungspflicht

Natürlich ist der Wohnraum nur dann lebenswert, wenn er gerade im Winter schön warmgehalten wird. Ab wann muss der Vermieter aber im Herbst die Heizungsrohre aufdrehen und wann darf er sie im Frühjahr schließen?

Vom Beginn des Oktobers bis zum Märzende wird die übliche Periode gesehen, in der die Räumlichkeiten der zusätzlichen Beheizung bedürfen. Diese Ansicht befreit den Vermieter aber nicht davon, die Wärmeregler auch außerhalb dieses Zeitraums zu bedienen, wenn die Temperaturen absinken.

Eine Nebenpflicht dieser Anforderung liegt zudem in dem ordnungsgemäßen Zustand der Heizungsanlagen sowie gegebenenfalls in der Beschaffung von Brennstoffen, sofern diese Aufgabe nicht dem Mieter übertragen wurde. Hier bestimmt das jeweilige Vertragsverhältnis die Einzelheiten.

Weitere Nebenpflichten

Der Kontrakt zwischen beiden Seiten definiert genau, welchen Zustand der Wohnung der Mieter erwarten darf und welche Erfordernisse der Vermieter somit erfüllen muss. Insbesondere der Lärmschutz kann dabei eine Rolle spielen.

Aber auch Tiere wie Ratten, Mäuse oder Tauben, die den Hinterhof bewohnen, sind mitunter geeignet, um die monatlichen Zahlungen zu senken, wenn der Hauseigentümer ihnen gegenüber untätig bleibt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch listet eine Vielzahl von Fällen auf, die das Eingreifen des Vermieters erfordern, ohne selbst als primäre Pflicht desselben angesehen zu werden. Grundsätzlich sollte der Wohnraum letztlich so beschaffen sein, dass sich der Mieter darin wohlfühlt und für seine Zahlungen einen fairen und ordnungsgemäßen Gegenwert erhält.

Die Rechte des Vermieters

Selbstverständlich genießt nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter ganz spezifische Rechte. Deshalb gibt es einige Situationen, die Mieter tolerieren müssen - auch, wenn diese nicht immer unbedingt angenehm sind.

Kündigung bei Eigenbedarf

Ein typisches Beispiel ist die Kündigung bei Eigenbedarf. Dabei hat der Vermieter das Vorrecht, die eigenen Wohnräume bei entsprechendem Bedarf zu nutzen - und dem aktuellen Mieter zu kündigen. Doch auch hier gelten zahlreiche Einschränkungen, die den Mieter vor unberechtigten Ansprüchen und Missbrauch schützen sollen.

So wird der Eigenbedarf erst bei nächsten Familienangehörigen gültig. Hierzu zählen, neben dem Vermieter selbst, beispielsweise Kinder oder Enkel.

Darüber hinaus muss ein tatsächlicher Bedarf bestehen - und nachgewiesen werden. Einer Kündigung aus nichtigen Gründen, beispielsweise vorangegangenen Streitigkeiten, soll somit vorgebeugt werden.

Erhöhung der Miete

Eine weitere Situation, in die Mieter geraten können, ist die Erhöhung auf die so genannte "ortsübliche Vergleichsmiete". Dies trifft insbesondere in günstigen Wohnungen zu, deren Miete seit Jahren nicht erhöht wurde. Hier darf der Vermieter auf ein übliches Niveau anheben.

Theoretisch gilt hier übrigens das Zustimmungsrecht. Das bedeutet, dass Mieter erst eine höhere Miete zahlen müssen, wenn sie dieser auch zustimmen. In der Praxis jedoch sind sie zur Zustimmung verpflichtet, sofern die Erhöhung formal korrekt abläuft und tatsächlich dem ortsüblichen Mietspiegel entspricht.

Modernisierungsmaßnahmen

Darüber hinaus muss der Mieter in der Regel auch Modernisierungsmaßnahmen tolerieren. Hierzu zählen beispielsweise Wärmedämmung an Fassade und Fußböden oder ein neues Badezimmer. Auch hier ist der Vermieter jedoch zur rechtzeitigen Bekanntgabe, mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Bauarbeiten, verpflichtet.

Auch hier gelten die üblichen Einschränkungen: So muss die geplante Modernisierung tatsächlich sinnvoll sein und einen entsprechenden Nutzen bieten. Darüber hinaus bleibt dem Mieter das Recht zum Einspruch, der jedoch meist nur in begründeten Härtefällen akzeptiert wird.

Wie in allen Situationen, so kann auch dieser Fall jeweils nur individuell beurteilt werden. Die vorgestellten Beispiele sollen daher nur als Orientierung dienen. Um Ärger mit dem Vermieter zu vermeiden, genügt häufig schon ein klärendes Gespräch - nicht alle Unstimmigkeiten müssen gleich vor Gericht ausgetragen werden.

Darüber hinaus kann es jedoch nicht schaden, die eigenen Rechte wie auch Pflichten genau zu kennen. Eine ganz persönlich Rechtsberatung bieten zum Beispiel die Mieterschutzvereine oder ein Rechtsanwalt mit entsprechender Spezialisierung.